부동산 상식

일반적으로 매매는 다섯 단계로 진행됩니다.

• ① 매물 확인 및 협의 — 등기부등본, 건축물대장 등 서류로 권리관계와 상태를 먼저 확인합니다.
• ② 가계약 — 조건에 합의하면 소액의 가계약금을 걸어 매물을 잠시 잡아둡니다. (생략되는 경우도 많습니다)
• ③ 본계약 체결 — 통상 매매가의 10% 내외를 계약금으로 지급하고 계약서에 도장을 찍습니다.
• ④ 중도금 — 거래 금액이 크거나 잔금까지 기간이 긴 경우 중도금을 나누어 지급하기도 합니다. (생략 가능)
• ⑤ 잔금 및 소유권 이전 — 잔금을 치르는 날 등기 서류를 주고받고 소유권 이전 등기를 신청하면 거래가 마무리됩니다.

등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 구성됩니다. 표제부는 건물의 소재지, 면적 등 기본 정보를, 갑구는 소유권 및 소유권에 관한 사항(가압류, 압류, 가등기, 경매개시결정 등)을, 을구는 근저당권·전세권 등 소유권 이외의 권리를 보여줍니다. 계약 전에는 갑구에서 소유자가 실제 계약 상대방과 같은지, 을구에서 근저당 등 채권최고액이 매매가에 비해 과도하지 않은지 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 잔금일 당일에도 한 번 더 열람해 변동이 없는지 재확인하는 것이 안전합니다.

중개보수는 거래 금액 구간별로 정해진 상한요율 이내에서 협의해 지급합니다. 매매는 대체로 0.4~0.9%, 임대차는 0.3~0.8% 수준의 상한 구조를 갖고 있으며, 거래 금액이 커질수록 요율은 낮아지는 구간별 누진 구조입니다. 정확한 요율과 한도액은 지자체 조례 및 거래 유형(매매/전세/월세, 주택/오피스텔 등)에 따라 달라지므로, 계약 전 담당자에게 예상 중개보수를 미리 안내받아 두시는 것을 권해드립니다.

• 신분증 대조 — 계약 당사자가 등기부등본상 소유자(또는 정당한 대리인)와 일치하는지 확인합니다. 대리인이라면 위임장과 인감증명서를 함께 확인하세요.
• 특약사항 명시 — 잔금 전 시설물 상태, 하자 처리, 세금 정산 기준일 등 구두로 합의한 내용은 반드시 특약란에 문자로 남깁니다.
• 계약금 입금 계좌 — 매도인 본인 명의 계좌인지 확인 후 입금합니다.
• 공과금·관리비 정산 기준 — 잔금일 기준으로 정산하는 것이 일반적이며, 이를 특약에 명시합니다.
• 잔금일과 이후 일정 — 잔금일, 전입·확정일자 신고 일정을 미리 맞춰둡니다.

가계약금을 어떤 목적과 조건으로 주고받았는지에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 일반적으로 가계약 단계에서 매매의 중요 사항(목적물, 가격, 지급 시기 등)이 구체적으로 합의되었다면 사실상 계약이 성립한 것으로 볼 여지가 있어, 이후 일방적으로 취소하면 위약금 문제가 생길 수 있습니다. 분쟁을 막으려면 가계약금을 주고받을 때 반환 조건(언제까지, 어떤 사유로 해제 시 반환 여부)을 문자나 메모로 명확히 남겨두는 것이 중요합니다.

• 등기부등본으로 소유자와 근저당·가압류 등 권리관계를 확인합니다.
• 매매 시세 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 지나치게 높지 않은지 확인합니다.
• 집주인의 국세·지방세 완납 여부를 확인합니다. (임차인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세 열람 가능한 제도가 있습니다)
• 다가구주택이라면 선순위 임차인의 보증금 총액까지 함께 확인해야 안전합니다.
• 계약 후에는 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받으세요.

전입신고는 해당 주소에 실제 거주함을 행정적으로 신고하는 절차이고, 확정일자는 임대차계약서에 존재 시점을 공식적으로 확인받는 절차입니다. 이 둘을 모두 갖추면 대항력(집이 팔리거나 경매에 넘어가도 새 주인에게 임차권을 주장할 수 있는 힘)과 우선변제권(보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 함께 생깁니다. 전입신고와 확정일자는 대체로 주민센터나 인터넷등기소에서 함께 처리할 수 있으며, 이사 당일 바로 받는 것이 가장 안전합니다.

전세보증보험은 임대차 계약이 끝났는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증기관이 대신 보증금을 지급해 주는 제도입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 취급하며, 보증료는 보증금 규모와 주택 유형에 따라 다릅니다. 가입 시점(통상 계약 기간의 일정 비율 이내), 전세가율 등 가입 요건이 있으므로 계약 직후 바로 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 목돈이 걸린 만큼, 가능하다면 가입을 권해드립니다.

'깡통전세'는 매매가와 전세보증금의 차이가 거의 없거나 역전되어, 집이 경매로 넘어가면 보증금을 온전히 돌려받기 어려운 상태를 말합니다. 예방을 위해서는 ① 국토부 실거래가·인근 매매 시세와 전세가를 비교하고, ② 등기부등본의 근저당 채권최고액을 확인하며, ③ 신축 빌라·다세대주택처럼 시세 파악이 어려운 매물은 특히 신중하게 접근하고, ④ 안심전세 앱 등 정부 제공 정보를 함께 확인하는 것이 도움이 됩니다. 조금이라도 불안하다면 계약 전 중개사에게 반드시 시세와 권리관계 설명을 요청하세요.

• 계약갱신청구권 — 세입자가 원하면 기존 계약을 한 차례 더 연장(통상 2년)할 수 있는 권리입니다.
• 전월세상한제 — 갱신 시 임대료 인상률을 일정 비율 이내로 제한합니다.
• 전월세신고제 — 일정 금액 이상의 임대차 계약은 계약 체결 후 일정 기간 내에 신고해야 합니다.

세부 요건과 예외 사유(집주인의 실거주 등)가 있으므로, 갱신이나 인상 관련 분쟁 소지가 있다면 계약 전에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

취득세는 부동산을 취득할 때 한 번 납부하는 지방세로, 주택 수, 조정대상지역 해당 여부, 취득 가액 등에 따라 세율이 달라집니다. 무주택자의 첫 주택 취득이나 생애최초 구입자에게는 감면 혜택이 주어지는 경우도 있습니다. 다주택자나 규제지역 내 취득에는 중과세율이 적용될 수 있어, 취득 전 본인의 주택 수와 지역 규제 여부를 먼저 확인하는 것이 중요합니다. 세율은 정책에 따라 자주 바뀌므로 계약 전 정확한 세율을 확인하시길 권해드립니다.

양도소득세는 부동산을 팔아 생긴 차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비 등)에 대해 부과되는 세금입니다. 1세대가 1주택만 보유하고 일정 보유기간·거주기간 요건을 충족하면 양도차익이 비과세되지만, 실거래가가 일정 기준을 넘는 고가주택은 초과분에 대해 과세될 수 있습니다. 다주택자는 중과세율이 적용될 수 있고, 장기간 보유할수록 장기보유특별공제로 세부담이 줄어드는 구조입니다. 매도 타이밍에 따라 세액 차이가 클 수 있어 매도 전 세무사 상담을 권해드립니다.

매년 6월 1일 기준으로 부동산을 소유한 사람에게 재산세가 부과됩니다. 여기에 더해 공시가격 합산액이 일정 기준을 초과하는 경우에는 국세인 종합부동산세(종부세)가 추가로 부과됩니다. 즉 재산세는 대부분의 소유자에게 해당되고, 종부세는 고가·다주택 보유자에게 추가로 부과되는 개념이라고 이해하시면 쉽습니다. 잔금일이 6월 1일 전후라면 그해 세금을 매도인·매수인 중 누가 부담할지 계약 시 특약으로 명확히 해두는 것이 좋습니다.

• 매수 전 본인 명의의 주택 수와 세율 구간을 미리 확인합니다.
• 장기 보유 계획이 있다면 장기보유특별공제 요건(보유·거주기간)을 챙깁니다.
• 매도 시점에 따라 비과세·중과 여부가 달라질 수 있으므로 미리 세무사와 시뮬레이션해봅니다.
• 잔금일과 보유세 부과기준일(6월 1일)의 관계를 계약서 특약에 반영합니다.

절세는 합법적인 제도를 정확히 알고 활용하는 것에서 시작됩니다. 정확한 세액은 개인 상황에 따라 크게 달라지므로 세무 전문가 상담을 함께 받으시길 권해드립니다.

신고·납부 기한을 놓치면 가산세가 붙기 때문에 일정을 미리 알아두는 것이 중요합니다.

• 취득세 — 잔금(또는 등기 접수일) 등 취득일로부터 60일 이내 신고·납부해야 합니다. 상속은 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내입니다.
• 양도소득세 — 잔금일이 속한 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 해야 하며, 예정신고를 하지 않으면 가산세뿐 아니라 다음 해 5월 확정신고 시 세액공제 혜택도 받지 못할 수 있습니다.
• 재산세 — 매년 7월(건물분 등)과 9월(토지분 등)에 나누어 고지서가 발송되며, 고지된 기한 내 납부하면 됩니다.
• 종합부동산세 — 매년 12월에 고지되며, 일정 요건을 갖추면 분할납부도 가능합니다.

정확한 기한과 세액은 매년 조금씩 달라질 수 있으므로, 고지서나 국세청·위택스 안내를 꼭 확인하세요.

• LTV(담보인정비율) — 주택 가격 대비 대출 가능 금액의 비율입니다.
• DTI(총부채상환비율) — 연소득 대비 해당 주택담보대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다.
• DSR(총부채원리금상환비율) — 연소득 대비 모든 대출(주택담보대출 + 신용대출 등)의 연간 원리금 상환액 비율로, 가장 넓은 범위의 규제입니다.

세 가지 지표 모두 지역(규제지역 여부)과 주택 수, 정책에 따라 적용 비율이 달라지므로, 대출 상담 시 은행에서 정확한 한도를 안내받으시길 권합니다.

무주택 실수요자를 위해 정부는 시중은행보다 낮은 금리의 정책 모기지 상품(주택도시기금 재원)을 운영합니다. 소득 요건, 주택 가격 요건, 부부합산 자산 요건 등 조건이 있고 매년 개편되기 때문에, 자격 여부는 반드시 주택도시기금 홈페이지(nhuf.molit.go.kr)나 취급 은행을 통해 최신 정보로 확인해야 합니다. 생애최초·신혼부부·다자녀 가구에는 소득·한도·금리 면에서 추가 우대 조건이 주어지는 경우가 많으니 함께 확인해보세요.

대표적인 정책 대출 상품은 아래와 같습니다. 구입자금(집을 살 때)과 전세자금(전세 보증금을 마련할 때)으로 나뉘며, 모두 주택도시기금(HUG)을 재원으로 시중은행이 취급합니다.

※ 위 수치는 이해를 돕기 위한 일반적인 기준이며, 소득·자산·지역·정책 개편 시점에 따라 실제 조건은 달라질 수 있습니다. 신청 전 반드시 주택도시기금 홈페이지 또는 취급 은행에서 본인에게 적용되는 최신 조건을 확인해 주세요.

투기과열지구 등 일정 지역·금액 이상의 주택 거래는 매수 자금을 어떻게 마련했는지 신고하는 자금조달계획서 제출 대상이 될 수 있습니다. 자기자금(예적금, 주식 매도대금, 증여 등)과 차입금(대출, 임대보증금 승계 등)의 출처를 항목별로 밝혀야 하며, 증여를 받았다면 증여세 신고 여부도 함께 확인해야 합니다. 실제 자금 흐름과 다르게 작성하면 추후 소명 요청이나 세무조사로 이어질 수 있으므로 사실대로 정확히 작성하는 것이 중요합니다.

현재는 예전의 청약저축·청약예금·청약부금이 주택청약종합저축 하나로 통합되어 있어, 일단 이 통장 하나만 만들어두면 됩니다. 국민주택(공공)과 민영주택 모두 청약할 수 있으며, 매달 일정 금액을 꾸준히 납입한 회차·기간과 예치금(잔액)이 청약 자격과 순위를 결정하는 핵심 요소가 됩니다. 특히 공공주택 청약은 총 납입 인정 금액이 중요하므로 소액이라도 꾸준히, 오래 납입해두는 것이 유리합니다. 미성년자 시절 납입한 기간은 일정 기간까지만 인정되는 등 세부 규정이 있으니, 청약을 계획 중이라면 본인의 통장 가입기간·회차·예치금을 미리 조회해보는 것이 좋습니다.

가점제는 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 세 가지 항목을 점수화(만점 84점)해 점수가 높은 순으로 당첨자를 선정하는 방식이고, 추첨제는 청약 자격만 갖추면 무작위 추첨으로 당첨자를 정하는 방식입니다. 주택 규모·지역·공급 유형에 따라 가점제와 추첨제 비율이 다르게 적용되므로, 청약을 준비 중이라면 본인의 가점을 먼저 계산해보고 유리한 평형·지역을 전략적으로 선택하는 것이 좋습니다.

분양권은 완공 전 아파트를 사고팔 수 있는 권리로, 분양가보다 오른 부분을 흔히 '프리미엄(웃돈)'이라 부릅니다. 지역과 시점에 따라 일정 기간 전매가 제한될 수 있으므로 매수·매도 전 전매제한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한 실제보다 낮게 계약서를 작성해 세금을 줄이려는 '다운계약'은 명백한 불법행위로 적발 시 과태료 등 불이익이 따르니 절대 응하지 않아야 합니다.

• 벽지·바닥·창호 등 마감재의 스크래치, 오염, 들뜸 여부
• 화장실·베란다 등 방수가 필요한 공간의 누수·결로 흔적
• 콘센트, 조명, 보일러, 환기 설비 등 작동 여부
• 문·창문의 여닫힘 상태와 수평

하자가 발견되면 사진과 함께 현장에서 하자 접수를 남기고, 시행사·시공사로부터 보수 확인서를 받아두면 이후 처리가 훨씬 수월합니다.

표면 임대수익률이 높아 보여도 공실 위험, 상권의 성장성, 관리비·재산세 등 보유비용, 업종 제한 여부를 함께 따져야 실제 수익을 가늠할 수 있습니다. 특히 신도시나 신규 상권은 초기 공실률이 높을 수 있고, 배후 세대 입주가 완료되기까지 시간이 걸리는 경우가 많습니다. 계약 전에는 반드시 현장을 시간대별로 방문해 유동인구와 상권 분위기를 직접 확인해보시길 권합니다.

권리금은 크게 바닥권리금(상권·입지 자체의 가치), 영업권리금(기존 단골·매출 등 영업상 가치), 시설권리금(인테리어·집기 등 시설 가치)으로 나뉩니다. 상가건물 임대차보호법상 임차인의 권리금 회수 기회가 일정 범위에서 보호되지만, 모든 상황에 적용되는 것은 아니므로 계약 전 확인이 필요합니다. 권리금은 임대차계약서와 별도로 권리금 계약서를 작성해 금액과 항목을 명확히 남겨두는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

• 지목 — 대지, 전, 답, 임야 등 토지의 용도 분류로, 원하는 개발 행위가 가능한지의 출발점입니다.
• 용도지역 — 도시지역·관리지역 등에 따라 건축 가능 여부와 규모가 크게 달라집니다.
• 건폐율·용적률 — 대지면적 대비 지을 수 있는 건물의 규모를 결정하는 핵심 지표입니다.
• 도로 접합 여부 — 도로에 접하지 않은 '맹지'는 건축 허가 자체가 어려울 수 있어 반드시 확인해야 합니다.

토지는 주택보다 권리관계와 규제가 복잡한 경우가 많아, 토지이용계획확인원을 함께 확인하고 전문가와 상담 후 진행하시길 권해드립니다.

토지거래허가구역은 투기 우려가 있는 지역의 지가 급등을 막기 위해 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정하는 구역입니다. 구역으로 지정되면 일정 면적을 초과하는 토지를 매매·교환·증여 등으로 거래할 때 계약 체결 전에 관할 시·군·구청장의 허가를 받아야 합니다. 최근에는 투기 방지를 위해 특정 아파트 단지나 재건축·재개발 예정 지역이 통째로 지정되는 경우도 있어, 토지뿐 아니라 주택 매수 시에도 확인이 필요할 수 있습니다.

용도지역별 허가 대상 면적 기준(예시)

※ 위 면적은 법령상 기본 기준이며, 지자체가 별도 공고로 이를 조정(축소·확대)하는 경우가 많고 구역 지정 시 별도 기준이 적용되기도 합니다. 반드시 관할 시·군·구청 또는 '토지이음(eum.go.kr)'에서 해당 필지가 허가구역인지, 기준면적이 얼마인지 직접 확인해야 합니다.

• 계약 자체가 무효 — 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. 계약금을 먼저 주고받았다가 허가가 거부되면 반환 문제로 분쟁이 생길 수 있어, 계약서에 '허가를 조건으로 한다'는 취지의 특약을 넣는 것이 안전합니다.
• 형사처벌 대상 — 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 징역형 또는 토지가격의 일정 비율에 해당하는 벌금형 대상이 될 수 있습니다.
• 이용 의무 — 허가를 받아 취득한 토지는 허가받은 목적대로 일정 기간(용도에 따라 통상 2~5년) 실제로 이용해야 하며, 정당한 사유 없이 방치하거나 다른 용도로 쓰면 이행강제금이 매년 부과될 수 있습니다.
• 전매 제한 — 허가받은 목적대로 이용 중인 토지라도 의무 이용기간 내에는 처분이 제한될 수 있으므로, 단기 시세차익을 노린 매매는 어렵습니다.

허가구역 내 거래는 절차와 제약이 많은 만큼, 계약 전 가람부동산과 함께 허가 가능 여부·예상 처리 기간·이용 의무 조건을 먼저 확인하고 진행하시길 권해드립니다.